Acheter un bien en couple, comment s'y prendre ?

Acheter un bien en couple, comment s'y prendre ?, actualité immobilière

Vous vivez en couple et vous envisagez l’achat d’une maison à Quiberon et vous vous demandez comment procéder pour effectuer cette acquisition en protégeant les intérêts de chacun, notamment en cas de séparation.
Il existe des solutions qui sont différentes en fonction de votre statut.

Nous allons détailler les solutions qui s’offrent à vous en fonction du statut du couple :

  • concubinage
  • pacs
  • mariage

Couple vivant en concubinage

Le Code Civil ignore le statut de concubin et aucun texte ne prévoit l'achat immobilier dans ce cas de figure. Pour autant, il existe des solutions permettant de protéger les intérêts de chacun en cas d’un achat en commun. Plusieurs options sont possibles :

  • l’indivision,
  • la tontine,
  • la SCI (société civile immobilière).

L’indivision : il s’agit d’un contrat formalisant la participation de chaque concubin et indiquant notamment l'apport financier respectif de chacun lors de l'acquisition du logement. Cette participation peut être égalitaire ou inégalitaire mais Il est nécessaire de respecter fidèlement la réalité afin d’éviter des problèmes ultérieurs.

Si le couple se sépare, il est possible de vendre le logement ou pour un des concubins de le conserver en rachetant la part de l’autre. En cas de difficultés, le Tribunal de grande instance peut être saisi pour trancher.

La tontine permet au survivant de recouvrer la pleine propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l'acquisition en cas de décès de l’un des concubins. À la différence de l'indivision, la part du compagnon décédé n'a pas à être rachetée. Le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire de la totalité du bien et les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement. Ce pacte dit « tontinier » doit être prévu lors de la conclusion de l'acte de vente. En revanche, sur le plan fiscal, si la valeur du bien est supérieure à 76 000 €, le concubin survivant devra payer des droits de succession de 60% de la valeur du bien au jour du décès, diminués d'un abattement de 1 570 €.  Par exception, si la valeur du bien est inférieure à 76 000 €, la succession est seulement soumise aux droits de mutation de 5,81%.

En cas de séparation, vous pouvez vendre le logement ou racheter la part de votre ex-conjoint. Mais en revanche, en cas de mésentente, vous ne pouvez pas saisir la justice pour exiger la vente du bien et seul le décès de l’un des concubins peut dénouer cette situation.

Dans le cadre de la SCI, les concubins deviennent titulaires de parts sociales de celle-ci en proportion de leurs apports, tandis que la SCI devient propriétaire du bien.

La cession de parts sociales est taxée à 5% et il est possible de mettre en place un achat croisé permettant au jour du décès de l'un d'entre eux de protéger le survivant.

Il est possible en cas de séparation de prévoir les termes du retrait de l'un des concubins sans que la SCI soit dissoute.

Le PACS, un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage

Les partenaires peuvent opter pour le régime de la séparation de patrimoine ou pour le régime d'indivision.

Dans ce deuxième cas, les biens acquis en commun sont réputés indivis par moitié sauf mention contraire dans l’acte d’achat.

Les biens acquis avant la conclusion du Pacs demeurent la propriété exclusive de celui les ayant acquis.

Acheter un bien en étant mariés

Trois cas se présentent :

  • acheter sous le régime communauté de biens réduite aux acquêts,
  • acheter sous le régime de la communauté universelle,
  • acheter sous le régime de la séparation de biens.

80% des Français sont mariés sans contrat de mariage, sous le régime de la communauté appelé également « communauté de biens réduite aux acquêts ». Dans ce cas, on distingue deux catégories de biens :

  • les biens communs achetés par les époux,
  • les biens que chaque époux possédait avant le mariage ou ceux recueillis après le mariage par donation ou succession.

En principe, le logement acquis est un bien commun, qu'il soit acheté par les époux ensemble ou par l'un d'entre eux et quel que soit le mode de financement. Toutefois, si l’acquéreur du logement souhaite rester seul propriétaire, il doit réaliser une déclaration dite « d'emploi » ou de « remploi » dans l'acte d'achat.

Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens acquis avant et après le mariage appartiennent à la communauté. Il est néanmoins possible de prévoir une clause d'exclusion afin que certains biens restent des biens propres (donation ou héritage).

Le régime de la séparation de biens confère aux époux une indépendance matérielle et financière totale. En substance, les biens acquis individuellement avant et après le mariage restent la propriété de chacun des époux.

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